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  • SK건설 아파트형공장(지식산업센터) 분양, 광명 테크노파크, 부동산 상가정보 및 상가 임대수익 Vs. 공장 실입주자 주의사항 비교
    사업 관련/정보 2010. 6. 17. 00:12

     [2010년5월 현재, 80%정도의 건축 공정율이 진행중에 있는,

    SK건설사 주관(시행과 시공을 SK건설사가 직접진행) 아파트형공장(지식산업센터) 분양관련,

    광명 테크노파크를 오늘 상세히 들여다 보려 합니다.

    1> 부동산 상가 투자에 관심이 있는 분들(투자수익) 관점에서

    투자관련 정보(임대/전매수익)를 상세히 설명드리고,

    2> 실제 입주할 의향이 있으신 공장운영주 또는 부대시설 상가 입주자 관점에서 살펴본..

    광명테크노파크 아파트형공장(지식산업센터) 단지내부의 입주관련 상세정보를 정리했습니다~]

     

     

    • 분양관련 정보이다 보니... ㅠㅠ 내용이좀 길어졌습니다..이점 이해부탁드려요..ㅠㅠ 

     

     

    요즘 돈 투자할곳 참 마땅치 않지요? ^^a

    리만사태 직후, 금융기관에서 시행되던 PF(프로젝트 파이낸싱)가 모조리 묶이다 시피 한 이후로..

    최근에는 조금씩 기지개를 키는듯 하지만..

    주식이 더 떨어지네 마네...아파트 가격하락이네, 상가공실률이 엄청나네..워쩌네..등등..

    온갖 전문가 비스무리 유사한 사람들의 카더라만 난무하는 덕분에..ㅠㅠ

    정작 시드머니(Seed Money) 얼마라도 손에 쥐고...

    어디가 투자하기 정말 제대로 인가..눈 부릅뜨고 물껀 찾아내는 입장인 분들의 경우에는..

    혼란의 극치가 아닐까 짐작해 봅니다..

     

    이는 저 또한 예외가 아니라서..ㅋㅋ

    개인적으로 커다란 투자라고 하기엔 낯부끄럽지만..쩝..

    나름 괜찮아보이는 돈되는 것들에는.. 여타인 대비..ㅋㅋ...눈과 귀와 후각이 약간은 좀 더 밝은 터에..

    평소 촉을 꽂고...움직이면 바로 쏜다....의 mind로 레이다 깃대높이 세우고 있었는데..

    마침...

    대단히 가까운 지인으로부터...돈이 될수도 있다??라고 하는.. 카더라 통신 한건이 입수되어..

    저번주 금요일.. 부랴부랴... 아파트형공장(지식산업센터)이 전개중인 SK광명테크노파크에 급히 들르게 되었습니다.

     

     

    사실..제가 직접 투자할 물껀은 아니지만..

    함께갈 지인분이 아파트형 공장에 대한 투자를 살펴오면서..

    특히나 이 아파트형공장(지식산업센터)인 광명 테크노파크에 대해 오래도록~ 망설이는듯 하였고..

    요 지인분의 경우,

    제가 십수년간 함께 비즈니스를 해 온 분이였기 때문에..(쉽게 말해 이분 덕에 돈을 벌었단 뜻)

    가보자는데 안가볼 수 없던 터라... 이참에 잘되따 싶어서..저도 광명시로 발길을 재촉했더랬습니다.

     

    일단 광명시(신축현장)에 가기 전..

    분양관이 잘 차려져 있는 구로 분양관으로 먼저 갔습니다.

    (사이트를 혼자 구경하고 판단하는 것과, 전문가를 대동하고 가는것은 차이가 좀 납니다.)

     

    세상 죄짓구 살면 안된다고 하더니... ㅋㅋ..

    분양을 담당하는 분과 몇번 이야기좀 나누고...나름 사업 족보재기를 해보니...

    과거 타 업종의 비즈니스를 함께 했었던 인연이 또 발견되어...아..증말 세상 좁고도 조심스럽구나~ 싶더군요..^^

     

    일단...

    이정도로 상호 Comunication이 오고가다 보면..

    지극히 정상적이고 비즈니스 틱한 내용들도 내용이겠지만...

    차한잔, 저녁한끼, 술한잔 하는 중에..ㅋㅋ

    보다...심도 있는 Real 돈 되는 물건과 인포메이션으로의 접근이 용이한 법이지요..ㅎㅎ

     

     

    덕분에.. 오늘은...

    SK건설사에서 시공과 시행을 동시에 진행중인 아파트형공장(지식산업센터)인 광명테크노파크에 대한,.

     

    1> 상세한 분양정보를 소개해 드리고...

    이와 더불어 투자자의 입장 및 실제 공장에 입주자의 입장에서 살펴본..

    몇가지 2> 아파트형공장 투자 및 분양관련 주의할점들에 대해 포스팅 해 봅니다.

     

    그런데... 요런..빤~한 정보만 제공하면..재미 없는 법이죠..ㅋㅋ

    이 SK 광명테크노파크에 실제 입주하실 분이나,

    임대 및 전매수익 또는, 상가수익과 관련된,,

    일반인들이 접하기 쉽지않은 돈되는 3> 부동산 상가투자 (임대수익) 정보를..

    동시에 슬쩍~ 내려놓고 마무리 하도록 하겠습니다.

    (그리고..맨 끝에는..ㅋ..머니야 특전에 대해 몇가지 정리해 두고 갑니다~!)

     

     

     

    • 아파트형공장 (지식산업센터) SK 광명테크노파크?

     

     

    아파트형공장(지식산업센터)이란?

    대도시(서울,경기 및 광역시 등)를 생산활동의 기반으로 하여,

    도시를 떠날 수 없는.. 이전조건부 등록 공장들의 도시내 입지난을 해결하기 위해..

    중소기업진흥공단이 제공한 공장형 건축물의 한 형태를 지칭합니다.

     

    최근 경제지나 경제신문을 통해 소식을 들어보면,

    구로디지탈단지와 가산디지탈단지를 필두로 하여,

    전에비해 눈에띄게 아파트형공장(지식산업센터)들의 신축 및 분양이 전개되는 추세인데,

    오늘 상세히 들여다 볼 곳은..바로...

     

    SK건설사가 시공을 맡고, 시행까지도 도맡아 하는..

    광명시의 SK 테크노파크 입니다.

     

     [위의 사진은 아파트형 공장 광명 테크노파크 조감도 입니다.]

     

    일반인들은 시행사업이라고 하면..

    사실... 귀에 익숙한 단어는 아닙니다.

    사실 평생을 살면서...

    괜시리 시행사업같은 곳에 쓰잘데기없이 발을 들여다 놓지 않는것만으로도..

    평탄하게 일생을 사는데 전혀 지장없는...

    그야말로 복마전에...이전투가가 무성 활발 전개되는 비즈니스 분야죠..ㅎㅎ

     

    이같은 시행사업의 이면에는...

    떼돈....빅머니...즉.. 일반통용되는 금액의 단위를 훌쩍 뛰어넘는...로또 수준의 큰 돈들이 오고가고 있으며..

    그 돈위에 나도 한자락 올라타서..맛볼수 있지않을까 하는...

    그런 말두안되는...사행심에 가까운..심리를 역이용, 또는 악용하는..

    사악한 무리들의 사기수법이 횡횡/활극판을 펼쳐놓았기 때문에..

    특히나..더 주의를 요하는 대목이 됩니다.

     

    일반이 익숙한 시행사업의 분야라고 한다면..

    아파트분양, 상가분양 정도면...족합니다.

    그저 분양하는 입장에서 내꺼 골르는데...주의하고 성심껏...차곡차곡 돈모으는데 진력해야만..

    이런 요상한 부류에 휘감기지 않고..정상적으로 사업이건 생활이건 할 수 있는거라..봅니다.

    (이렇게 제가 말씀드리는 이유는? ㅋㅋㅋ...나름 몇 년 시행바닥 좀 살펴보니..

    이건..가관이 아녔기에..감히 드리는 말씀입니다..으으)

     

     

    특히... 우리와 같은 민초라면..?

    이와같은 사업을 완전 외면하긴 힘들겠지만..

     

    최소한 어떤 물건들이 안정적이고, 황당무개하지 않으며, 지극히 온당하고..정상적인 것인가...하는..

    몇가지 요소들만 철칙으로 잘 지키기만 해도..

    절대로 요상한곳으로 샛길 타시는 일은 없을터인데..

     

    꼭 보면...

    허왕된 대박의 꿈만 자신에게 우연히 다가온 행운의 여신으로 착각하고...

    그것을 믿고..추종, 추구하고 졸졸 따라뎅기다가..

    결국.... 시간과 돈 다 날리고...신세 휘감기는..그런 비참한 결과를 낳게된다는거..

    굳이 거기까지 직접 경험하지 않고서도..

    성공적인 투자와 현실적인 수익에 눈을 돌리는것이..

    가장 현명한 처사가 아닌가 생각됩니다.

     

     

    무하튼,

    일반아파트이건, 아파트형공장 이건, 상가건 간에..

    가장 중요한것은 다음과 같습니다.

    (물론 더 중요한것들도 있겠지만... 투자자 또는 입주희망자 관점에서만 요약해 봤습니다.)

     

    1. 시행의 주체 : 시행사고의 원흉은 바로 시행사 입니다. 이유는 프로젝트 건들은 있지만, 자금이 취약하고, 대표들이 염불보다는 잿밥에 관심이 많은 경우가 태반이기때문에, 업무적으로 빵꾸내기 십상인 경우가 흔하지요. 국내 메이저 업체의 시행사라고 하면, 테크노마트를 지어놓은 프라임 정도 되는데, 일반 시행사의 경우, 오피스텔 방한칸 마련해 놓고 사업을 시작하는 경우가 태반입니다. 물론 100% 다는 아니더라도, 시행물건을 체크하실때 해당시행사가 전력이 어떻고 사장의 전력이 어떤지 인맥가동하여 풀로 체크하는것이 좋습니다. --> sk 광명테크노파크의 경우, 흔치않게 시공사가 시행사 역활을 동시에 수행
    2. 시공의 주체 : 일반인들은 건설사라는 단어에 익숙합니다. 즉 시공을 담당하는 주체인데, 1군에 속하는 대기업소속 건설사가 전개하는 사업이 가장 안전합니다. 물론 대기업도 무너지는 판에 누굴 믿겠냐 하겠지만, 그나마 리스크에 봉착하더라도 법적으로 완비하여 뒷단 수습까지 나름 준비되는 경우는 1군, 2군정도에만 해당되는 경우가 많습니다. 대기업 계열의 시공사가 해당 시행사업에 참여하여, 책임준공 관련 Document를 공식발행한 건만 확인될 수 있다면, 성공적으로 전개될 가능성이 큽니다. --> 국내메이저1군 SK건설사가 책임시공을 하고 진행중. 현재공정율이 육안으로 보기에도 70~80% 진척율이 확인됨
    3. 자금사 및 자금관리사의 주체 : 흔히 시행사업은 덩어리가 크기때문에, PF(Project Financing)로 제2금융권 자금 및 펀드로 돈을 모아 전개하는 경우가 대부분입니다. 그러므로, 가장 큰 돈을 태운 금융기관이 어떤기관이고, 그 자금을 모으는 관리사는 어느소속의 어떤기관인지, 그리고, 조금씩 돈을 태운 기관들은 제도권 정상적인 금융사인지 체크할 필요가 있습니다. 가장 큰 돈을 태운 선순위 주자금관리사는 우리가 흔히 들어아는 은행계열의 증권사 또는 제2금융권이면, 괜찮습니다.
    4. 캐쉬플로우의 투명성 : 내가 내는 분양대금이 어떤 과정으로 어떤 기관으로 흘러들어가는것인지, 그리고, 향후 확정수익이건 뭐건간에 돈과 관련된 각종 운영과 관련된 내용들은 명확히 통찰할 수 있어야 합니다.
    5. 말도안되는 배수로 뻥 튀기지 않은 은행이자 기준 2~4배 정도(또는 일반 사채이율 수준)의 온당한 수익 : 세상에 일확천금은 로또외 없습니다. 시행이 비록 큰돈이 움직인다고 해서, 수분양자 모두 로또에 당첨되는거 당연히 아니죠. 시행관련 광고를 통해 또는 업체 소속사람들이 말하는 내용중에..투자금의 따블, 따따블.. 이따우 소리하는 시행 물껀이라면... 그냥..은행에 묻어두는게 훨 안전합니다.
    6. 사업성 : 아파트건 상가이건 아파트형공장이건, 실제 입주하여 살사람은 투자의 개념에서 맘이 급하지 않을수 있겠지만, 임대수익 전매수익을 기대하는 경우라면, 해당 시행물건에 대한 사업성(엄밀히 말해 수익성)에 대해 신중하게 검토하는것이 좋습니다. 이때 가장 주의할 점은, 브로커들의 설레 왈가에 귀가 펄렁대면 안된다는 점입니다. 자신이 경험이 미숙하다면..요즘 온라인 지식쪽에 얼마나 정상적이고 입바른 소리가 많습니까? 하나하나 뒤져보면서... 자신에게 필요한 정보들을 잘 챙겨 스스로 무장하고, 필요한 말들만 걸러 듣고, 수지분석 잘 짜는 버릇만 들이신다면... 완벽 안전합니다. --> 아파트형공장(지식산업센터)의 경우, 실 입주하는 분들도 그렇지만, 임대수익 및 상가투자 수익의 경우, 여타의 일반 사무실과는 좀 다른 형태를 띠어 그 인기도가 상대적으로 높습니다. 아래 계속해서 설명드립니다~!

     

    요 다섯 가지만 놓치지 않고..

    정상적이고, 온당하며, 눈에 잘 확인되는 비즈니스라면?

    이상한 물건에 절대로 현혹되는 일은 결단코 없으실 겁니다.

     

    그런의미에서..

    광명시에서 현재 시행중인 아파트형공장(지식산업센터)인 SK 테크노파크는..

    일반적 부동산수익, 임대수익 및 일반적 입주희망자의 분양 접근에 비추어 보아 

    위의 가장 일반적인 주의사항에서, 어긋남이 거의 없는,

    그야말로 제대로된 몇안되는 부동산 물건들 가운데 반짝이는 하나임을..

    쉽게 판단하실 수 있을겁니다.

     

     

     

    • 아파트형 공장(지식산업센터) SK 광명테크노파크의 접근성을 함 보면..

     

     

    아파트형공장인 광명테크노파크의 접근성을 보면,

    가산디지탈단지 및 구로디지탈단지보다는 접근성이 떨어지지만,

    상가특화측면에서 살펴본 접근성은 오히려 접근성이 더 좋아 보입니다.

    아래 개략적인 도식을 함 보시져. 

     

    [SK광명테크노파크의 지역 상관도를 도식해 놓은 그림입니다.] 

     

    일단 광명시는 상당히 희한한 것이 한가지 있는데...

    행정구역상 경기도임에도 불구하고 전화번호는 02를 사용합니다.

    서울로 편입시킨다 만다.. 이런 이야기가 부동산 시장에 흘러다닌지 꽤 오래된 이야기이긴 한데,

    이는 물론 미확인 정보이지만,

    서울(여의도) 인접, 인천인접, 안산, 아산인접, 안양, 군포, 과천 주거벨트와 인접하여

    향후 개발시 전망이 밝은것 하나만은 분명해 보입니다.

     

    아래, 광명테크노파크의 현장위치를 약도로 붙여놨습니다.

    특기할 만한 내용은 소하택지개발지구(입증/공표/확정된 사실 Fact)에 포함된 곳이라는 점입니다.

     

    [아파트형 공장 SK 광명테크노파크 SITE (실제 개발현장 위치)]

     

    택지개발지구라는 것은, 향후 개발전망이 무척 밝느냐, 그렇지 않느냐를 판단할 수 있는

    객관적 지표이기도 합니다.

    보통... 택지개발지구의 말이 나오기도 전에,, 부동산 개발업체들이 난리를 피기도 하지만,

    항상 그러하듯... 택지개발지구로 조성이 공식화되었느냐.. 그렇지 않느냐가 더욱 중요합니다.

     

    광명테크노파크는 위의 도식에서 보실 수 있듯,

    현재 택지개발지구로 결정된 영역에 포함되어 있습니다.

     

     

     [SK광명테크노파크의 개략도식에서 좀더 구체화한 약도모습입니다. 인근지역의 지구단위 정보를 참조해보세여~]

     

     

    뿐만아니라,

    바로위의 다소 상세하게 표현한 약도를 보시면,

    신촌주거환경 개선지구에서 인접하고,

    그 아래 가혁지구도시개발지구와 근접함을 아실 수 있습니다.

     

     

     

    • 아파트형 공장 SK 광명테크노파크 인접환경개발정보 (호재정보)

     

     

    어느 부동산 투자상담이건, 분양상담, 또는 임대수익관련 정보를 보던간에..

    호재정보는 항상 있기마련입니다.

    그런데, 초보가 아니라면?

    어떤 호재정보가 진짜로 제대로된 호재정보인지..가늠해 낼 수 있지만..

    처음 부동산 투자를 계획하시는 분들은..

    이양반들의 설명에 그냥 귀가 솔깃할 수 밖에 없습니다.

     

    그렇기때문에...

    호재정보를 접함에 있어서 가장 중요한것은..? 바로 사실성 입니다. Fact라고 하죠?

    그렇다면, 관계자들이 말하는 사실이라고 거의 떠드는 정보들은?

    분양을 받고자 하는 예비수분양자나, 부동산투자를 계획하는 실투자자(임대수익 및 전매수익, 상가임대수익 등..)라면

    그네들의 말에만 의존하지 말고,

     

    직접, 유관기관(또는 관련기관의 부서 및 담당들)에 직접 전화한통 해보시면...바로 압니다.

     

    문제는...

    이런 간단한 전화한통이..뭐가 그렇게 어려운건지....다들 안했다가..뒤로 코가 깨지는경우가 태반이지요.

    사실...광명테크노파크와 같은 아파트형 공장(지식산업센터)의 경우라면,

    시행의 주체와 시공의 주체가 국내굴지의 대기업인 SK건설이므로..

    뭐..왠만큼 믿고가도..크게 문제가 되는 경우는 거의 없겠지만..

    그래도 만사 불여튼튼.... 좋은 호재정보를 접함에 있어서..

    그것이 진실인지 아닌지 여부는 한번쯤 노크해 보심이 맞습니다.

     

     [SK건설사에서 시행시공중인, 아파트형공장 광명테크노파크의 토이지용 계획도입니다.

    이는 택지개발관련 Fact에 해당되는 사실정보입니다.]

     

     

    그렇다면,

    SK건설에서 현재 시공중에 있는(2010년 10월 완공목표: 육안상으로 현재 80%정도 공정율-공조가 다들어간 상태)

    광명테크노파크의 사실적인 호재정보는 어떤것이 있는지..

    아래 나름 정리해 봤습니다.

     

    • 서울 서남권 경제벨트 - 금천, 구로, 영등포 등의 산업지구와 인접한 경제벨트의 중심부 위치하고, 서울 서남권인 시흥, 부천, 안양을 하나로 묶을 수 있는 핵심 경제권역에 놓여 있음. 특히, 기아자동차 소라히 공장과의 시너지효과로 인한 지역경제 활성화가 큰 축을 형성
    • 서울 서남권 프로젝트의 핵심적 배후도시 - 영등포~시흥구간의 지식창조, 문화산업의 중심지와 연계가 가능하고, 서울 서남권 산업, 업무, 금융, R&D분야 육성 프로젝트의 핵심지역(서울시청 홈페이지)
    • 광명 뉴타운등 다양한 개발계획의 수혜지구 - 소하재택지개발지구(2010년 완료예정) 및 신촌거주환경 개선지구, 가학도시개발지구 개발이 계획된 원스톱 자족도시 구현가능지역. 특히, 광명 뉴타운 224만 제곱미터(약 67만 여평) 2012년 개발 완료예정 지구

     

     

     

    • 아파트형 공장, SK 광명테크노파크 현재 공사 전개중인 동영상 - 공사진척도 80% 이상

     

     

    모두에 잠시 말씀드렸지만..

    지인의 부탁으로 부랴부랴 저번주 금요일(2010.5.14) 분양관에 들려 전체상황을 파악한 이후,

    분양상담 총괄 책임자를 대동하여, 현장엘 직접 가봤습니다~

    아래 동영상은 제 아이폰으로 현장을 좀 담아본 내용입니다만.. 해상도가..ㅠㅠ

     

    하지만 분명한것은..

    공조시설이 이미 들어가 있는것이 육안으로 확인되고..

    얼핏보기에도.. 70%이상 거의 80%까지 진척된것을 알 수 있겠더군요.

     

     

    대표 동영상으로 위에 한개를 보여드리고,

    더 궁금하신 부분은.. 이 동영상 아래, 더보기를 클릭하셔서 참조하심 될듯 하네여~

    위의 현장사진에서 주위를 제가 죽 둘러봤는데..

    기존 아파트들이 밀집되어 인구밀도는 갈수록 늘어날 형상이였으며...

    해당 아파트들로 인해 형성된 상가는 추후...광명테크노파크 오픈하게되면...농담이아니라..초대박일듯 하더군요.

    이유는...? 인근에 이정도 규모의 유동인구를 흡수할 수 있을만한 제대로된 상가가..

    전혀 찾아볼 수 없었기 때문입니다. (아이폰 지도나 구글로 이것저것 다 뒤져본 결과임..)

     

    그와같다면... 실제 아파트형 공장인 SK광며테크노파크가 10월 오픈되면..

    아...증말...이 단지내 상가는.. 좋은기회가 분명해 보였습니다..(저도 같이간 지인에게..요대로 말해줬슴니다..ㅠㅠ)

     

     

     

    현재 대략 눈으로본 공정율이 70%~80% 이므로..

    아래 홈페이지에 공지된 입주예정일은...

    나름 조금...빠듯하지만...?

     

    2010년 10월이라면, 결코 모자란 일정은 아닌듯 싶더군요.

     

    잘 아시겠지만...

    굳이 부실이 아니더라도...공기맞추는 데에는..대한민국 건설사.. 한가닥 일가견들이 있죠. ㅋ

     

     

     

     

     

     

    • 아파트형 공장 SK 광명테크노파크 특징장점

     

     

    이정도 여건들 및 호재에대해 살펴봤으면..ㅋㅋ 본격 아파트형공장인 광명테크노파크만이 갖는

    특징과 장점에 대해 들여다볼 필요가 있겠지여~

    아래 싹다 정리해 봤습니다~!

     

    • 잠실올림픽경기장 2.3배의 연면적(256,256 평방 미터 = 7만7천여 평) - 단일 아파트형 업무시설중, 최적의 업무환경을 갖춘 복합형 단지
    • 모던한 외관으로 랜드마크 효과
    • 연구개발(RnD) 및 IT산업을 위한 첨단 복합단지의 면모를 갖춤 - 미래산업의 핵심인 지식산업 중심구성 및 연구개발업종등 최첨단 업종 밀집(첨단6T업종: IT, BT, ST, ET, CT, NT)
    • 신지식과 기술창출로 인한 비즈니스 네트워크 협업라인 구축가능
    • 5개동으로 구성된 조닝(Zoning)별 첨단 시스템 업무환경 구현
    • 중앙부 데크(Deck) 보행광장 - 단지 중앙부 데크설치로 휴게, 커뮤니티 프라자 형성, Deck 레벨에 Street 몰형 근린상가 조성으로 쾌적하고 편리한 환경구축
    • 차도와 인도의 분리설계로 입주자의 안전을 최우선 보호 및 동선 최적화 구현
    • 안양천변 조망권을 확보하여 쾌적공간을 구축하고, 고층부 공장배치를 집중하여 업무효율성 극대화
    • 층고 5.5m 구현 및 A, D동 지상 5층까지 주차장 적용으로 하역의 편의성 증대
    • 비즈센터: 지상2층 비스타빌딩 계획의 주민지원시설을 별동 설치하여 비즈센터를 이용하는 특징있는 단지구조
    • 뮤즈플라자: 다양한 휴게공간과 쾌적공간 제공
    • 하늘정원: 옥상에 다양한 근린식물 식재로 시각적 즐거움과 건강한 휴식제공
    • 입주기업의 초기부담 최소화 - 입주기업을 대상으로한 취득세 및 등록세 100% 면제와 5년간 재산세 50% 감면 혜택
    • 분양가 70% 융자혜택 - 입주기업주를 대상으로 분양가대비 신용도에 따라 최대 70%까지 융자가능
    • 입주업체의 관리비용 최소화 - 단지형 워크 센터의 특성인 복홥화 및 단지화를 통해 관리비용 및 사업운영비용 절감구현
    • 비즈센터는 입주사 제품소개를 위한 PT실 및 우수중소기업 전시공간, 바이어 업무/휴게 공간, 공용회의실 활용 가능케 함(비즈센터는 입주이후 입주자 운영회에서 운영계획)

     

    이와같은 장점들이 현실성이 있느냐 없느냐에 대한 판단은

    부동산상가에 투자하실 분들이나,

    또는 실제 입주하실 분들이나,

    모두의 판단에 달려있는것이 사실입니다.

     

    버뜨~!!

    모두에 시행사와 시공사의 중요성에 잠시 언급해 드렸지만..

    왜 이 비즈니스의 쌍두마차(시행+시공)가 건실해야 하는지는..

    바로 이런 장점들에 대한 실천을 제대로 할 수 있는 조직이 제대로 붙어서

    일을 하느냐, 아니면 일을 하지 못하느냐를 가늠하는 중요한 팩터이기 때문에 그런것입니다.

     

     

     

    • 아파트형 공장(지식산업센터) SK 광명테크노파크 분양 상세정보 (층별 평면도 포함)

     

     [광명테크노파크 조감도에 단지 구성을 표현한 이미지 입니다.]

     

     

    이번섹션에서는 SK 광명테크노파크의 실제 분양정보를 모아놨습니다.

    바로위의 조감도는, 단지구성을 표현하고 있으니, 일단 참조해 보신후,

    아래 건축개요 및 분양가, 그리고 층별구조(평면조감도)를 살펴보시기 바랍니다~

    제가 첨 본 느낌으로는? 잘 뽑았다~ 였습니다~


     

     [위 이미지는 SK광명테크노파크 시행자 명의 및 건설규모와 위치 정보입니다.]

     

     [위 이미지는 SK광명테크노파크 건축개요(공급면적) 정보입니다. 보시면 아시겠지만, 규모 엄청나죠.] 

     

      [위 이미지는 SK광명테크노파크 입주자 관련 자격 및 입주업종, 입주불가업종에 대한 설명입니다.]

     

    입주자와 관련된 상세정보는 추가로 아래 파일첨부를 하였습니다.

    입주를 희망하시는 실입주자분일 경우, 참조할 필요가 있으며,

    투자수익을 기대하시는 분들이라도, 어떤 업종이 가능하고, 불가능한것인지..

    한번정도 검토해보시면 돔될듯 합니다. 

     

     [아파트형공장 광명테크노파크의 층별 분양가 정보 및 대금납부관련 정보 이미지입니다.]

     

    분양정보는 대략 위의 이미지에 잘 표현이 되어있으므로, 그로 갈음하고,

    아래에는 층별 평면도형 조감도를 나열해 두었습니다~

    원하는 층별정보를 보시려면, 아래 더보기 를 클릭하시면 확인가능합니다~ 

     

    • 광명테크노파크 층별 평면도형 조감도

     

    지하 1층(B1) 평면조감도

     

    1층 평면조감도

     

    2층 평면조감도

     

    5층 평면조감도

     

    8층~13층 평면조감도

     

    14층 평면조감도 

     

    15층 평면조감도 


     

     

    • 아파트형공장 실입주자(공장 입주자) 관점에서 잘 선택/입주하기 위해, 주의깊게 살펴보아야 할 점

     

     

    요번 섹션에서는, 아파트형공장에 실입주를 희망하는 실입주자 입장에서,

    주의해야할 점들, 주의사항에 대해 몇가지 정리해 봤습니다.

    이미 공장을 오래도록 운영해 오신 분들이라면,

    너무나 당연한 내용일 수 있지만,

    초기 사업전개 및 공장확보를 위해 동분서주하시는 분들의 경우라면..

    아래 몇몇주의사항에 대해 한번정도 체크해 보심이 좋을듯 싶네여.

     

    • 공장확보단계

     

    공장을 확보하기 위해서는

    1> 공장입지 선정 ==> 2> 공장 설립하고 ==> 3> 설비자재 구축

    의 단계를 골격으로 전반적인 공장설립관련, 기본계획을 수립해야 합니다.

     

    공장을 확보하는 방법과 이에 따르는 주의사항으로는

    아래 4가지 케이스에따라 나눠 생각해볼 수 있습니다.

    특히, 광명 테크노파크와 관련된 내용으로는.. 아래 4번째 방목에 집중하심 되구여~

     

    1. 공장 입지를 선정하여 직접 건축(신축) 하는 방법 - 창업자 본인이 창업기간에 어느정도 여유가 있고, 자금조달 능력이 양호한 경우, 창업업종에 대한 특색을 파악하고난 이후, 계획된 공장용 부지를 분양 받거나, 자유입지에서 공장을 신축 하는 형태입니다.
    2. 기존 공장을 매입하는 방법(경매물건 구입 포함) -  창업업종의 특성상 창업기간이 짧아야 하는대신, 자금조달 능력이 있는 경우에는 사업규모에 적절한 기존공장을 매입하는 것이 좋습니다. 공장을 매입하는 방법으로, 일간경제신문이나 부동산 전문지 등에 게재되는 공장의 매각정보를 이용하거나, 공장입지로 적합한 지역의 부동산업소에 의뢰하여 공장을 매입하는 방법이 있습니다. 이보다 더 적극적으로, 매입비용을 줄이기 위해서는 법원이나 성업공사의 경매에 직접 참여함으로써, 공장을 확보할 수도 있습니만, 경매를 통해 공장을 확보할 경우에는 경매절차 및 공장관련법에 대한 왠만큼의 법률 지식이 필요할것입니다. 공장매입시 특히 주의할 사항은 다음과 같습니다.

      <1> 기존공장 소유자의 매각사유를 정확히 파악하여 소유권 관련 사항 및 하자유무를 확인합니다. 매입하려는 공장의 지상권자와 소유자의 일치여부, 임차권자와의 관계, 저당권 또는 담보제공 여부, 법원이나 성업공사 등에서 경매절차 진행여부 등에 대해 자세히 검토합니다. 또한, 기존공장의 용도를 확인하여 창업업종을 생산하는데 있어서 제한/전환/ 규제 사항은 없는지 확인해야합니다.
      <2> 창업계획승인을 받아 설립된 공장이나 농공단지는 관련법에 의해, 처분상의 제한이 따르므로 매매계약 이전에 관공서에 확인합니다.
      <3> 공장이 개인소유인지, 법인소유인지 확인하고, 실소유 주체와 계약을 하세요. 대리인, 중간브로커와 거래하면 분명 고생하거나 사기당하기 십상입니다.
      <4> 매매계약서는 정확하게 작성하세요. 특히, 조건작성시 주의를 기울이세요.
    3. 기존 공장을 임차하는 방법 - 생산활동에 신속한 착수를 위해서는 공장을 임차하는 방법이 신축에 비하여 훨씬 유리합니다. 특히 초기 창업 자금의 부담을 줄이것은 매우 중요합니다 . 임대공장에 입주할 경우, 계획입지 내에서는 공장임대 허용범위 한에서 기존 공장을 합법적으로 임대할 수 있습니다. 자유입지에서는 기존공장의 사용용도, 임차조건, 행정 규제 사항등을 꼼꼼 확인하여, 실공장 소유자와 임차계약을 체결하면 되는데, 법적으로 제한받는 사항이 있는지 여부를 체크하는것이 중요합니다.
    4. 아파트형 공장을 분양 받거나 임대 아파트형 공장에 입주 - 광명테크노파크와 같은, 아파트형공장의 경우, 공장설립 및 공업배치에 관련된 법률 제29조에 근거하는, 입지지원 사업중에 하나에 해당됩니다.(소규모 기업용) 아파트형 공장은 분양과 임대의 두가지 방식으로 입주업체를 모집하는데, 일반적으로 입주업체에 대해서는 분양가의 50-70% 범위내에서 장기저리의 정책자금이 지원되고, 세제감면의 혜택도 있습니다. 광명테크노파크도 예외가 아닌데, 공장이 집단화되므로, 공동회의실, 동식당, 체육시설, 여러가지 부대 제반 시설 등을 갖추게되어,  마치 아파트가 살기좋은 거주형태인것과 마찬가지로 편리하고 쾌적한 공장운영이 가능합니다.

     

     

    특히, 위에서 설명드린 마지막 4번째 항목은

    SK광명테크노파크에 대한 초이스와 밀접한 내용인데,

    정책자금 지원과 세제감면은 메리트가 아닐수 없습니다.

     

    위와같이...

    공장을 확보하는 방법론을 어떻게 선택하느냐에 따라 나름의 장단점이 차이가 있으므로,

    공장확보 방법을 우선적으로 신중히 검토하여

    본인의 여건에 맞는 공장을 확보하여야 합니다.

    특히,

    초기 투자비를 절감하기 위해서라도, 공장확보에 과도한 투자는 피하는 것이 도움됩니다.


     

     

     

    • 아파트형공장에 투자 (임대수익 및 전매수익)하려는 투자자 관점에서, 주의깊게 살펴보아야 할 점

     

     

    이번 절에서는 광명테크노파크와 같은 아파트형공장을 대상으로

    투자수익(임대수익, 전매수익, 상가수익 등)을 기대하는 투자자의 입장과 관점에서,

    아파트형공장이 여타 부동산 상가들과 비교하여 메리트가 있는 이유와

    이같은 메리트 이외에,, 별도로 특히 조심해야 할 점(주의사항)에 대해

    아래 몇가지 정리해 봤습니다.

     

    • 아파트형공장내, 상가 투자의 일반적인 장점 

     

    상가의 경우,,

    개발호재가 풍부한 지역이나 역세권 예정지를 중심으로 잘되는 상가가 있는가 하면..

    그와는 반대로 고전을 면지 못하는 상가 또한 많습니다.

    상가시장에서도 최근 틈새상품으로 주목을 받는 상가유형이 있는데

    그유형가운데 한가지가 아파트형 공장내 상가입니다~

    즉, 아파트형공장내 상가투자의 일반적인 장점은 아래와 같습니다~!


     

    • 아파트형공장 내 상가는 상주인구가 풍부
    • 이로인한 안정적인 수익을 보장
    • 단지내 독점 업종으로 운영되는 경우가 많음
    • 일반 상가보다 수익률이 높음

     

    이와같은 장점이 일반상과와는 확연하게 차별화되는,

    리스크를 낮추는 주요 장점에 해당됩니다.


     

     

    • 아파트형 공장내 상가투자의 장점과 실수요자(공장업체)에게 인기있는 이유 주의사항

     

    아파트형공장은 업무 공간 이외에도

    연면적대비 10%~20% 정도 규모의

    휴게실 및 구내식당, 상가 등의 근린시설 및 지원시설을 갖추도록 되어있습니다.

     

    일반적으로 아파트형공장내 상가가 차지하는 비율은 전체의 10% 미만인데..

    병의원(치과),편의점,문구점,구내식당,은행,일반중식당,분식집,전문식당,클리닉센터,당구장 등등..

    (개인적으로 당구장은 따봉이 아닐까요? 으으.. 공장에서 점심시간에..짜장면과 더불어 한판 경기...ㅠㅠ)

    이같은 상가들은 공장 내 입주민을 고정적인 수요로 확보하고 있음은 물론이고..

    외부로 부터 유입되는 인구는 덤이겠지요.

    광명테크노파크 현장방문을 해보시면 바로 아시겠지만..(위 동영상 참조)

    길건너 아파트단지들이 밀집되어 있으니...딱 이에 해당됩니다.

     

    여러가지 잇점들이 있겠지만...

    투자자가 되었건... 실입주수요자가 되었건 간에..

    가장 중요한 핵심은?

     

    아파트형 공장의 현재 분양 실적을 파악하는 것인데

    출퇴근이 용이한 역세권/교통교차지점/택지개발지구 인근을 중심으로 인기가 높은것은 기본이고..

    광명테크노파크의 경우, 현시점(2010년 5월중순 기준) 70%의 분양율을 자랑하고 있으므로,

    잔여물건 30%에 대해, 알짜백이들이 아직까지도 포함되어 있다는 점에서..

    양자 모두(투자자 및 실수요자)에게 주목할 만한 가치가 됩니다.

     

     

    최근 서울의 양평동,문래동 등과

    수도권은 안양, 성남, 부천, 김포, 광명 등에서도 분양이 한창인데에는..다 그만한 이유가 있는 법이지요~

    아래, 현장방문이후 생각이 들었던 내용들과,

    포탈의 몇몇 자료들을 조사해서, 장점/주의할점 등을..추려내어 정리해보니,

    아파트형공장인 SK 광명테크노파크의 장점/투자주의사항 등이...다음과 같이 정리가 되네요.

     

    1. 70% 분양완료
    2. 최첨단 시설
    3. 믿을수 있는 SK건설이 시공사와 시행사를 동시수행
    4. 친환경적인 근무 여건
    5. 취득세, 등록세 100% 면제
    6. 재산세 5년간 50% 감면 등의 다양한 세재상 혜택
    7. 정책자금으로 저리융자등의 금융상 혜택
    8. 일반공장의 열악한 운영환경 대비 뛰어난 효율성이 제공
    9. 아파트형 공장 상가의 규모가 매머드급
    10. 입주율에 따라 상주인구나 유동인구가 외형매출에 영향을 끼침
    11. 동일건물내라 할지라도, 점포 위치에따라 수익성이 달라질 수 있음
    12. 도시 근접성 체크필수 - 대체적으로 도심 근접성에따라 입주율에 영향을 미치는것이 일반적임
    13. 다양한 입주업종에 영향을 미칠수 있음
    14. 상주인구 및 유동인구가 유입에 영향을 미치는 주변 여건확인 필수
    15. 인근 상권의 분포현황을 반드시 체크할 필요가 있음
    16. 타 지역 아파트형 공장내 상가상황을 사전에 파악
    17. 아파트형 공장내 상가는 건물내 입주자들이 주 이용고객이고 주변유동인구는 보너스 개념
    18. 외부 유동인구가 고객이될 확률은 상대적으로 낮지만, 상가가 별로 없는 길건너 아파트 단지라면? 이야기는 달라짐
    19. 쇼핑몰내 상가들이 쇼핑몰 입점 여부와 고객 유동성에 따라 성패가 좌우되는 것처럼, 인기 지역에 위치한 아파트형 공장내 상가 선택이 최고
    20. 상가전문가들은 지하나 2층 상가의 경우 간판을 못 달거나 위치가 너무 후미져 사람들이 잘 찾지 않을 수 있으므로, 실제현장 사전방문확인하여 사각지대 및 조망권확인 필수
    21. 아파트형 공장 내 상가에 투자 시 분양률, 유사업종분석, 상가위치, 고분양가 등을 꼼꼼히 체크
    22. 아파트형 공장은 분양의 대상이 한정되지만 상가는 대상이 불특정 다수이므로 상가투자자는 상층부 업무시설에 입주하는 기업들에게 주는 세재, 금융 지원등의 혜택이 없다는 점을 기억
    23. 주 5일근무제의 적용 사업체가 많은 만큼 주말과 휴일은 건물내 상주 인원이 빠져나가 텅 빈 경우에 대비하여 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택 중요
    24. 건물 유사 업종의 입점을 막는 조항이 있는지 투자할때 꼭 체크

     

     

      

    • SK 광명테크노파크 (아파트형 공장) 분양사 팀장이 줄 수 있는 특전은? (머니야 블로그 방문자에 한정함~!!)

     

     

    대략..

    SK광명테크노파크 아파트형공장(지식산업센터)에 대한

    정보를 나름 정리해 봤습니다.

     

    어느 부동산이건 투자를 할 경우..

    현장실사는 필수죠.

    아무리 구글맵이나, 로드뷰가 좋더 하더라도..

    실제 내 눈으로 Look & Feel 해야 하는것은.... 가장 중요한 요건이 아닐 수 없습니다.

     

    투자를 생각하시거나, 입주를 생각하시는 분들은

    1차 현장으로 직접 방문하셔서, 공사진척도, 인근상권을 꼭 체크해 보시기 강력권해드립니다.

    그러고 난 뒤...아...이거 나쁘지 않겠다? 싶은 생각이 든다면..

    그때는 구로에 위치한 아래 홍보관으로 가셔서..보다 상세한 내용을 브리핑 받으세요.

     

    [아파트형 공장 SK 광명테크노파크 홍보관위치]

     

    제가 홍보관에 들려 대략 훑어본 외형들은 아래 동영상에 담아 두었습니다.

     

     

    분양관 동영상의 추가적 모습은 아래 더보기를 참조하세여~^^


     

    위의 동영상은 걍 참조만 하시고..

    필요하심 직접 가서 상담받으시는게 가장 좋습니다.

     

    제가 이토록 나름 장문의 포스팅을 펼쳐둔데에는.. 나름의 이유가 있습니다.

    좋은 물건이라 갠적으로도 욕심이 났었고..

    함께 동행한 지인분도, 투자를 거의 결정하였는데..

    그 배경에는.. 이곳에서 족보재기의 결과로 인연이 닿은 분양사 핵심 팀장의 역활이 컸었습니다.

     

    머니야가 이런기회를  놓칠리 없죠.

    식사를 하면서, 제 블로그를 통해 이곳 분양관을 찾아오는 손님이 혹여라도 있다면...

    제 낯이라도 내어줄 수 있도록.. 나름의 특전이 혹시 없겠느냐? 넌지시 쿡쿡찌르기 작전으로.. 집요~부탁해 봤더니..

    마침내 하나,둘..툭툭..튀어 나오더군요...ㅋㅋ

    (아시는 분들은 아마 증말루..잘 아실겁니다..이 분양판에서 인맥끈 하나가.. 얼마나 큰 메리트로 작용하는지를..^^)

     

    아래 상담 연락처는 제가..현장 분양 책임자와 어렵사리 연결시켜 놓은 툴입니다.

    투자 및 입주가 궁금할 경우, 요령있는 투자타진 및 입주검토를 위한 가장 편하고 효과적 접근을 위해서는?

     

    1> 아래 전화상담으로 높은양반을 통해, 개략적 궁금증 직접문의 Q&A!

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    직통대표전화: 1600-6613

     

    상세한 혜택관련 내용들은.. 블로그에서 모두 언급하기 그렇지만...

    위의 상담번호를 통해 상담을 의뢰해 보시면..?

    아마도 쫄떼기 수준급의 허접한 DC급 수준은... 훨씬 뛰어넘을 것이란 점...

    감히 장담해 드릴 수 있습니다~!


     

    부디,

    실제 공장을 구하기위해.. 동분서주 하시는 실수요자 분들이나,

    투자처가 마땅치 않아 전,전,클릭~클릭~하시는... 상가 임대수익 희망자 분들..

    양자 모두에게, 좋은 기회로 인연 맺어지길 진심 기원하며..마무리 합니다~

     

     

    덧글] 현재(2010.6.7) 광명테크노파크의 타 사이트 대비, 경쟁력관련 정리되고 있는 내용은?

     

    1. 현재 광명테크노파크 13층 지원시설부분의 경우 그 희소성(13개호실)
    2. 타현장 대비 매우 낮게 책정된 분양가격(500 만원대의 가격)
    3. 타현장 시세는 700~850만원 형성중이므로 추후 매매가 상승여력 충분
    4. 공장으로 분양받지 못하는 업종들과 임대투자자들로부터 지원시설을 분양받았을때 추후 임대수익및 매매시 수익이 훨씬 높다
    5. 일반 공장 및 여타 아파트형 공장 보다 매매가 쉽다
    6. 입주 업종제한이 없다
    7. 현재 광명테크노파크에서 필요한 세무,법무,회계,노무,변리,금융,보험,유통,택배,무역,항공,해운등, 이들 업종들이 선점을 할수있는 좋은 기회이며 (딱 13개 남아있음), 추후에는 더 들어올 수가 없습니다.

     

     

    댓글 32

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    • 프로필사진

      이글을 보니 전에 잠시 지인 부탁으로 알바삼아 했던 기획관련일이 생각나네요. 대형 병원이나 아파트에 따르는 부속 건물에 대한 내용들인데 규모가 커서 파워포인트나 한글로 정리했던 것인데..

      이분야에서 문외한이지만, 포스팅 내용되로
      시공에서 사업성까지..6포인트 핵심인거 맞는거 같아요.

      건물도 잘사야 되고 결정적으로 사업성이 있어야되구, 우리같은 비전문가들은 잘 파악이 안되는데, 해당 분야에서 종사한분은 전반을 한번 보면 삘이 오는것 같던걸요!

      나중에 한번 더 재미삼아 읽어봐야겠어요, 근데 실제 투자에 관심있는 분은 대단한 정보가 되겠는걸요, 이런 정보를 찾기 위해 구글로 저인망식 검색을 해도 좀처럼 찾기 힘든 내용입니다!

      2010.05.18 10:15 신고
    • 프로필사진

      이런글 쓰려면 엄청난 정력과 시간이 필요할 것 같습니다.
      대단하단 말 밖에는 할 말이 없습니다.

      2010.05.18 10:36 신고
    • 프로필사진

      허컥!이란 소리밖엔...
      아파트형공장에 대한 상세한 정보 잘읽었습니다~

      2010.05.18 11:04 신고
    • 프로필사진

      크하, 정말 대단하십니다.^^
      이런 포스팅은 자료가 있다고 해도 엄두가 안 납니다. ㅠㅠ
      암튼 Look & Feel, 중요합니다. ~~

      2010.05.18 11:06
    • 프로필사진

      사업하는 입장에서는 아파트형 공장이 무척이나 편하더군요.
      주차시설이나 자동차도 들어갈만큼 커다란 엘리베이터... 그리고 일단 너무나 깔끔하고요.
      좋은 글, 아주 잘 읽어보았습니다.

      2010.05.18 11:45 신고
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      비밀댓글입니다

      2010.05.18 14:07
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      비밀댓글입니다

      2010.05.18 14:33
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      허..정말 광대한 정보네요!! ㄷㄷㄷ
      저는 이런데 문외한이라..잘 모르는데, 머니야님
      블로그만 오면 웬만한 지식의 총집체라고 해도 괜찮을듯 합니다..오오..

      즐거운 하루되세요~

      2010.05.18 16:41 신고
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      소액으로 하기에는 힘들다는......
      어여 뭉칫돈을 만들어 놓아야 되는데...아놔...ㅡㅡ;;;;

      2010.05.18 17:22 신고
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      쭉 읽어봤는데 어렵네요 ㅋㅋ
      역시 아는만큼 세상이 보이나봐요. 모르면 공부해라는 말을 절감하고 갑니다.

      2010.05.18 18:59
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      논문이군요^^a,,
      다시..한번 읽어봐야 할 것 같습니다^^;;
      어려워요..ㅎㅎㅎ;;;

      2010.05.18 20:47 신고
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      잘보고 갑니다.
      제가 초보라 많이 바쁘네요.
      놀러오셔셔,많이좀 도와 주십쇼.ㅋㅋ
      항상 건강 하시구요.

      2010.05.18 21:19 신고
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      으아 좀 어렵습니다..
      아니.. 마니 어렵네요^^;;
      근데 역시나 이미지들은 정말 대단해요.. 어디서 찾으시는거에요~ㅎㅎ

      2010.05.18 23:50 신고
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      좋은 정보네요...근데 전 봐도 모르겠다능...ㅋㅋ

      하지만...머니야님의 열정이 보이네요!~ ㅋㅋ 잘보고 갑니다..

      좋은 하루되세요^^

      2010.05.19 06:42 신고
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      한동안 준비하신다든 고건가 봅니다.
      에효...이리 정성들여 준비하셨는데 글이 너무 긴것은
      사실입니다.
      시간상 다시...^^

      2010.05.19 15:35 신고
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      비밀댓글입니다

      2010.07.07 16:34
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      비밀댓글입니다

      2010.08.16 12:54
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      비밀댓글입니다

      2010.10.28 17:46
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      오 부동산에도 조예가 깊으시군요 지금당장은 여력이안되지만 좋은정보네요 미리미리알아놔야 눈탱이 않맞는거같네요

      2011.10.22 19:39
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