[하나은행 주택 담보대출 하나333모기지론으로 변동금리 공포로부터 탈출가능할까?]
집을 새로 사거나,
기존 자신의 소유인 아파트 및 주택을 보유하고 있을 경우
주택 담보대출 및 아파트대출을 받을 일이 얼마든 생길 수가 있습니다.
제 경우에도, 제1금융권(은행: 하나은행, 국민은행, 우리은행, 신한은행등의 시중은행) 아파트대출을 비롯하여,
제2금융권(캐피탈 및 저축은행) 후순위 담보대출을 받은 경우도 있었고,
애초에 통으로 몰아서 제2금융권의 고정금리로 갈아탔었던 경우도 있었습니다.
수년전..
2006년도 인가요?
모든 대출의 근간이 되는 CD금리가 폭등수준으로 상승한적이 있었더랬지요.
당시, 아파트대출 금리 및 주택 담보대출 금리가 덩달아 뛰는 바람에,
지인을 비롯하여 많은분들이 허리가 휘어...,, 만나서 술한잔 하다보면..
모두 다 끙끙~대면서 너도나도 하소연을 들었던 기억이 나네요..
전 당시..ㅋㅋ
사업에 열올리던 때였었는데..
사업자금 융통 목적으로 선순위를 털어내고, 후순위를 제2금융권에 통으로 몰아줬었습니다.
그와같이 했던 이유는,
당시 제2금융권의 아파트대출 고정금리가 제1금융권인 은행의 변동금리와 크게 차이가 없었었고,
제2금융권의 특성상,
일반적으로 사업자가 대출을 진행하면서 아파트를 담보로 제공해 주는 경우,
금감위등에서 제재하는..규제들에서 좀 자유롭기 때문에 (일반가계대출이 아닌 사업자대출로 진행되기 때문에, 머리아픈 DTI, LTV 규제를 안받았었음)
또한, 제2금융권의 경우...주택 담보대출의 한도폭도 엄청 크죠..ㅋㅋ (심지어 국민은행 현시세대비 90~95%)
그래서 그와같이 갈아 탔었는데..
당시에는,,, 나름 탁월한 선택을 했었던 기억이 있네요..
당시 CD금리는 하늘높은줄 모르고 꾸준히 상승하여..
결국...
1금융권(하나은행, 국민은행, 신한은행등의 은행권)의 아파트대출 금리 및 주택 담보대출 금리가
제2금융권 고정금리를 추월하는 기현상까지 나타냈고..
이는 상당기간을 지속했었더랬습니다.
금전적으로 따져보면....제 개인적으로는 상당히 많은 금액의 대출이자를 줄일 수 있었더랬지요.
이와같이..
아파트 대출 및 주택 담보대출과 같이 대출금액 자체의 덩어리가 매우 큰경우...(수억에서 수십억)
변동금리와 고정금리간에..과연 어떤것을 선택해야만 잘 하는 것인지....
담보대출을 희망하는 고객의 입장에서는..멈칫~! 할 수 밖에 없습니다.
물론....
최근의 금융쪽 동향을 보면...출구전략이니 워쩌니 하면서..
한치앞 시계를 가늠키 어렵기도 하거니와..
실제로..금리인상은 적은 폭일 망정,, 지속적으로 전개될 터인데..
이같은 상황에서.... 아파트대출 및 주택 담보대출의 금리 선택을
"변동금리냐? 고정금리냐? 과연 어떤것을 선택해야 잘하는 것이냐?" 하는 문제는...
대단히 신경쓰이는 일이 아닐 수 없습니다.
예전에...
"아뛰....은행은 맨날 변동금리야...... 좀 보완하는 내용이라덩가..고정금리 상품은 안나오나????"
하던 때가 있었거늘..
최근 부동산 담보대출(아파트 대출 및 주택 담보대출)을 살펴보면...
아직도 은행권에서 고정금리 상품은 거의 가물에 콩나듯 보일똥~말똥~ 하는데..
그나마, 하나은행에서
이와같이.. 고객이 떠안을 수도 있는,, 변동금리의 리스크를 적절히 해결해 주는 상품이 나온것 같아..
매우 반가운일이 아닐 수 없기에..
적극 좀 뜯어보고..상담도 받아본 이후,
아래 나름대로 정리를 해 봤습니다.
- 하나은행 담보대출 상품들
하나은행에서 취급하는 담보대출 상품은
크게 아래와 같이 4가지가 운영되고 있는데,,(위 이미지 참조)
요 4가지 상품을 핵심만 추려 간략요약해 보면 다음과 같습니다.
- 하나333모기지론 - 오늘 포스팅에 본격 소개해 보려는 담보대출 상품입니다. 시장금리 상승에 대한 부담을 줄일 수 있음은 물론, 중도상환수수료가 대출원금의 30%까지 면제되는 담보대출 상품입니다.
- 하나 이자안전지대론 - 최초 대출금리보다 상승하지 않는 고정금리의 혜택과 시장금리 하락시에는 이자부담을 줄이는 변동금리의 혜택을 동시에 누릴 수 있는 금리 위험을 방지해 주는 담보대출 상품입니다.
- 하나-공사 주택연금 역모기지론 - 고령자가 소유한 주택을 담보로 제공하여 노후생활자금을 매월 연금처럼 지급받으실 수 있어 평생동안 생활안정과 주거안정을 보장받을 수 있는 담보대출 상품입니다.
- 하나 가가호호 담보대출 - 주택가격의 최고 60%까지 대출이 가능합니다. 최장 30년 분할상환이 가능하므로, 상환부담을 덜어 줄 수 있어 내집마련에 유용한 담보대출 상품입니다.
위의 네가지 담보대출 상품가운데,
특히 1번(하나333모기지론)과 2번(하나 이자안전지대론)은
아파트대출 및 주택담보대출을 받는 경우,
은행권에서 일반적으로 시행하는 변동금리로 인한,
고객입장에서 예측하기 어려운 변동금리의 이자부담 리스크를 줄여줄 목적으로 출시된 상품으로 판단됩니다.
어떤 방식으로 변동금리의 리스크를 줄일 수 있는것인지는..
아래 계속 설명해 보죠.
- 하나은행 하나333 모기지론 이란?
하나은행에서 취급하는 부동산 담보대출 상품가운데 하나인, 하나333모기지론의 경우,
상품의 핵심은 ?
바로, 최종금리를 구성하는 세부항목들을 미세하게 (업 or 다운) 콘트롤 해 줌으로써,
궁극의 최종금리를 안정적으로 운영하고자 하는 내용이 골자입니다.
우리가 일반적으로 대충 알고 있는 금리구성 항목으로는 CD금리를 익히 들어 알고는 있지만..
여기에 두가지 항목을 더 구성한 형태입니다. (금융채6개월, 금융채12개월을 구성항목으로 추가)
금리의 내용은 좀 자세히 들여다 볼 필요가 있으므로,
다음번 섹션에서 특화해 설명드리고,
바로 아래 테이블에는 하나333모기지론의 일반적인 상품 스펙에 대해 정리해 봤습니다.
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하나333모기지론 구성 |
상품 상세설명 |
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상품명 |
하나333모기지론 |
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대출대상 |
주택을 담보로제공하는 개인 (금리혼합형 대출상품을 신청) |
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대출한도 |
당행 가용담보가액 범위내 |
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거치기간 |
분할상환대출의 경우 대출기간의 1/3 범위 내에서 최장 5년까지 월 단위 거치 가능 (1/3이 3년 미만인 경우 3년까지 거치가능) |
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대출기간 및 상환방식 |
1) 만기일시상환
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금리 |
다음 섹션에서 상세설명 |
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담보물건 |
아파트 및 주택 |
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중도상환(해지)수수료 |
1) 대출취급일로부터 3년 미만 경과 후 상환 시 상환원금의 중도상환수수료율 1.0% 2) 단, 최초 대출금액의 30% 범위 내 상환 시 면제 |
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설정료 및 기타수수료 |
설정료, 부동산중개수수료 등 관련 제수수료 징구, 지급조건 및 면제조건은 기존 주택담보대출과 동일 |
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서류 |
대출거래약정서, 근저당설정계약서, 등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본, 추가약정서, 대출상품안내서 등 일반 주택담보대출 취급 시 징구서류와 동일하나 하나333모기지론 추가약정서(5-16-0089)를 추가 징구함 |
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연장 |
만기일시상환방식의 경우 1년 단위로 하여 최초약정기간을 포함하여 최장 30년 범위 내로 함 |
- 유의사항
- 기대출금액, 고객의 신용도에 따라 대출한도 및 대출금리가 차등 적용될 수 있습니다.
- 소득공제는 세법의 장기주택저당차입금 소득공제 요건을 충족하는 경우에만 가능합니다.
- 투기지역여부, DTI 충족 여부, 주택관련대출보유여부, 주택보유수 등에 따라 대출한도 및 대출취급이 제한될 수 있습니다.
- 대출거래약정서에 별도로 정한 바가 없을 경우, 대출만기 도래 시 채무자의 신청 및 은행 내규등에 따라 만기연장 여부가 결정되며 만기연장 조치없이 대출금액을 상환하지 않을 경우에는, 은행이 채권보전을 위한 절차에 착수하게 되므로 채무자의 재산/신용상의 불이익(압류, 경매등)이 발생할 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
위의 하나333모기지론 담보대출 상품 스펙을 살펴보셨으면 아시겠지만,
사실 바로 아래에서 연이어 설명드릴 금리부분을 빼고나면..?
일반적인 제1금융권 은행에서 취급하는 부동산 담보대출(아파트담보대출 및 주택대출)과 크게 다르지 않습니다.
또~! 한가지 특별한 수혜항목이 눈에 띄이지요??
중도상환 해지수수료에 혁신적인 항목을 추가한것이 이채롭습니다.
내용은 아래와 같습니다.
- 대출취급일로부터 3년 미만 경과 후 상환 시 상환원금의 중도상환수수료율 1.0%
- 단, 최초 대출금액의 30% 범위 내 상환 시 면제
기존 담보대출(아파트 담보대출 및 주택대출) 상품들의 중도상환수수료는
매년 대출원금의 10% 면제가 최대였으나,
하나333모기지론은 기간에 상관없이 대출원금의 30%까지 면제된다고 하니...
이 내용은..
그야말로 파격입니다.
중도상환 해지위약금의 경우,
고객의 입장에서는 사실 여타의 금융권으로 갈아탈 경우, 발목을 잡는 요건이 됩니다.
그런데 이와같이 좋은 조건을 제시한 이유는 뭘까요?
마케팅적 요소라고 저는 생각합니다만,
자신있게 출시한 담보대출 상품이라 갈아탈 일이 거의 없을것이다...라는,, 하나은행의 자신감에서 기인된것이라 생각합니다.
즉, 담보대출의 경우(아파트대출 및 주택담보대출) 금리에 민감해서,,
갈아타는 경우가 가장 많은데, (A은행에서 B은행으로 전환)
하나은행의 하나333모기지론은, 금리가 안정적으로 콘트롤되는 부분을 특화한 담보대출 상품이므로,
사실 갈아탈 일이 별로 없을것이다..라고,,
내부적으로 판단한 결과라 생각됩니다.
- 하나은행 하나333 모기지론 대출금리
이번 섹션에서는 하나333모기지론의 핵심인 변동금리와 관련된 내용들을..
아래 상세히 적어봤습니다.
본 상품의 경우,
- 고객이 기준금리를 선택하고,
- 시스템에서 적용하고,
- 적절한 가산/감면금리를 적용되어 돌아간다...는 것이
요 단계가...기본적인 금리운용의 골자입니다.
- 기준금리
총대출금액 중 ① 91일물 CD 유통수익율, ② AAA 등급 6개월물 금융채 유통수익율, ③ AAA 등급 1년물 금융채 유통수익율을 적용할 각각의 비율은 아래 3가지 중 한 가지 선택 가능. 대출이자율은 선택한 옵션에 따라 각각의 기준금리가 가중평균되어 적용되며, 각각 기준금리는 매 변동주기에 따라 달라질 수 있음.
1> 기준금리 선택: 최초 약정시 3개월 변동, 6개월 변동, 12개월 변동 혼합비율을 고객이 선택
기준금리별 대출금액비율 (아래 3가지 옵션중 고객이 선택하는 방식임)
※ 대출금리는 기준일 현재 최저로 적용할 수 있는 금리로 기준일 이후 변경될 수 있으며, 신용등급, 부수거래 약정여부 등에 따라 대출금리가 차등 적용됩니다.
※ CD91일물, 6개월물 금융채, 12개월물 금융채의 유통수익률 변경에 따라 매일 변경됨.
2> 기준금리별 대출금액 비율은 최초 대출 약정일로부터 3년까지 매 1년마다 변경 가능
|
구분 |
변경신청 가능시기 |
변경신청 이후, 대출이자율 변경 시작일 |
| 1차 시기 | 최초 대출약정일로부터 11개월이후~12개월전까지 | 최초 대출약정일로부터 1년후 대출약정응당일부터 |
| 2차 시기 | 최초 대출약정일로부터 23개월이후~24개월전까지 | 최초 대출약정일로부터 2년후 대출약정응당일부터 |
| 3차 시기 | 최초 대출약정일로부터 35개월이후~36개월전까지 | 최초 대출약정일로부터 3년후 대출약정응당일부터 |
- 감면/가산금리
1> 주택담보대출에 적용되는 금리감면/가산 항목이 동일하게 적용되고, 옵션별 감면금리 필수 적용
2> 옵션감면금리 결정기준 : 3개월 CD연동대출 대비 금리경쟁력을 위해 산출금리가 CD연동 대출 대비 금리혼합 옵션에 따라 0.1~0.3% 이상 차이나지 않도록 결정함
- 옵션1 = CD 연동 대출 대비 + 0.3%
- 옵션2 = CD 연동 대출 대비 + 0.2%
- 옵션3 = CD 연동 대출 대비 + 0.1%
사실,,,
새로운 형태의 금융상품 포맷인 관계로..
저같이.. 다양한 담보대출(아파트 대출 및 주택담보대출)에 익숙한 사람의 경우일지라도..
대충 처음 읽어봐서는 뭔말인지 좀 헷갈리는것이 사실입니다..
아래에..
제가 직접 영업점과 상담해 본 내용들을 들여다 보시면...
이해가 조금 더 수월해 지실겁니다..
- 하나은행에 직접 전화걸어, 하나333 모기지론에 대해 몇마디 물어본 결과, Q&A
고객센타에 전화했더니..ㅋㅋ 안내하는 분이 하나333모기지론 담보대출 상품에 대해..
직접 설명을 해주진 못하더군요.
상품이 인기가 높아서 그런지는 몰라도..
영업점에서 한참 뒤에 전화연락이 왔습니다.
그래서 메모해 두었던 몇가지를 아래와 같이 질문했었는데..
제가 이해하기 좀 쉽게 그림하나 만들어 첨부해서..재구성 해 봤습니다.
Q1: 하나333모기지론상품은 대략 어떤 상품인가요?
A1: 하나333모기지론 상품은 CD(3개월), 금융채(6개월), 금융채(1년)의 3가지 금리를 혼합하여 만든 금리를 3년 동안 3번 바꿀 수 있는 상품으로 고객은 3가지 금리혼합비율중에서 1개를 선택하여 적용 받을 수 있게 됩니다. 기존의 주택담보대출의 대부분이 3개월마다 단순 CD변동금리가 적용되는 것이 일반적인것임에 비하여, 하나333모기지론은 1년 동안은 금리혼합비율이 고정되어 훨씬 안정적입니다. 일반적으로 담보대출의 경우 금리인상이 예상됨에 따라 현재의 낮은 금리를 적용 받으려는 아파트담보대출 및 주택담보대출 수요자들에게 인기가 있을만한 상품이랍니다. 또한, 기존 대출상품들이 최초 결정한 기준금리 체계를 만기 전까지는 바꿀 수 없었으나, 하나333모기지론은 최초 대출 신규 시점으로부터 매 1년 단위, 3년간 총 3회의 기준금리 변경 선택권을 가질 수 있기때문에 부동산담보대출의 변동금리변동으로 인한 고객의 금리 리스크를 최소화 해 줄수 있다는 점이 가장 큰 장점인 상품입니다.
Q2: 금리부분이 여타 담보대출과는 좀 다른것 같고..구조가 복잡한데 좀 쉽게 설명해 줄 수 없나요?
A2: 우리가 흔히 아파트담보대출에 적용하는 금리는 아래 그림의 좌측에 짙은 회색빛 금리덩어리로 가정해 봅니다. 이 금리덩어리가 7%이건 8%이건, 정해지는대로 대출이자를 내고 있는것이 일반적이죠. 그런데, 이제 이 회색 금리덩어리를 분해해서 살펴보도록 하죠. 회색 금리덩어리는 아래그림 우측의 파란색 CD금리와 빨간색 금융채6개월 및 연두색 금융채12개월의 파트로 쪼개 놓고 본다면? 그리고..이와같이 쪼개놓은 금리덩어리의 각 요소의 비율들을 지정할 수 있다면? 아무래도 보다 효과적인 금리를 선택할 수 있다!는 매력적인 내용이 되는 겁니다. 그와같은 요소들의 비율을 무작정 임의로 결정하기엔 너무 가짓수가 많을테니까... 관리가 좀 용이할 수 있도록...옵션1, 옵션2, 옵션3의 형태로 크게 구분지어 정해놓은 형태가 됩니다. 이와같이 세가지 옵션형태로 상차림을 해 놓았으니, 만일 내년에 CD금리가 좀 오를것 같다 싶으면? 옵션가운데 CD비율이 가장 낮은 옵션1을 선택해 줌으로써 금리인상으로 인한 이자손실율을 극소화 하자는 것이 하나333모기지론의 원래 취지가 되는것입니다.
Q3: 만일 내년에, CD금리가 상승할것 같다고..대략 불길하게,, 짐작되는 경우...???? 위의 옵션가운데 CD금리의 비율이 가장 낮은 Option 1번 항목을 선택한다면...??. 그나마 내 스스로...좀 불안감이 해소될 수도 있고... 만약~실제로 내년 CD금리가 대폭 올라버리는 사태가 발생된다손 치더라도, 내가 선택한 Option1은 CD금리반영비율이 최소화 되니까...실익이 될 수 있다....뭐 이런 뜻으로 받아들이면 될까요?
A3: 예 맞습니다^^ 위의 그림에서, 옵션1항목의 CD금리반영율이 가장 낮지요. 그러므로 미래에 CD금리가 오를것 같다고 판단되시면 옵션1을 선택하면 가장 효과적이겠지요. 이와는 반대로, 내년에 CD금리가 왠지...내릴것만 같다..고 판단되신다면? 옵션3의 CD금리반영비율이 가장 크게 나와 있으므로, 내릴것 같은 항목이 가장 큰 비율로 반영된 옵션3을 선택하실경우 전체적으로 금리가 낮아져 도움이 될 수 있겠지요.
Q4: 하나333모기지론과 하나 이자안전지대론의 차이점은 뭔가요?
A4: 이자안전지대론 담보대출 상품은 이자의 상한선을 미리 금그어 놓은것입니다. 그러므로, CD금리가 폭등하는 한이 있더라도, 고객이 받은 담보대출 상품의 금리는 그 상한선을 넘지 않게되어 위험에 대비할 수 있습니다. 하지만 CD금리라는것이 그와같이 폭등하거나 폭락하는 사태가 빈번하게 발생되진 않습니다. 그렇기때문에, 하나333모기지론과 같이 전체금리를 구성하는 미세한 파트들을(CD+6개월금융채+12개월금융채) 미세하게 콘트롤하는것이 오히려 이자절약측면에서, 안정적이고 좋은 효과를 기대하실 수 있습니다.
- 하나333 모기지론 장점
하나333모기지론의 담보대출(아파트대출 및 주택담보대출) 상품내용을 들여다보고..
상담을 받아보고,
나름의 경험치를 접목해서 판단해 본 최종 결과..!!
파악한 장점은 다음과 같습니다.
- 변동금리의 리스크 - CD금리가 상승해서 금리가 매우 높아지는 위험 - 해결가능하다.
- 담보대출의 중도상환 해지위약금 고객부담이 확연하게 줄어들었다.
- 변동금리구성 요건들을 고객스스로 미세 컨트롤 할 수 있기때문에, 유용하다.
- 1회성 수정이아니라 3회까지 수정할 수 있으므로, 리스크를 줄이는데 확실하게 도움이 된다.
- CD금리의 유일 리스크 팩터를 3가지 팩터로 분산시킴으로써 금리변동 편차를 낮출 수 있다.
- 하나333 모기지론에 바라는 점
세상에 장점만 있고 단점없는 상품은 없는 법이죠? ㅎㅎ
제가 느낀 본 상품의 단점으로는 다음과 같은것이 있었습니다.
단점일 수도 있겠지만...
더 좋은 안으로의 개선되길 바라는 희망사항이라고 해야 오히려 맞을수도 있겠네요~
- 홈페이지에 소개되어 있는 금리 설명부분은, 일반인들이 쉽게 이해하기 어렵다.
- 대표번호를 통해 상담원과 상담할 경우, 상담원이 직접상담을 해주지 못한다.
- 의외로 이 상품에 대해 모르는 사람들이 많다! 좋은 담보대출 상품은 많이 홍보가 되야함.
- 변동금리 상한선이 Mix/반영되면 엄청 좋을것 같다.
- CD금리 반영폭을 조금 더 크게 (70%)로 하는 옵션과 조금 더 작게 하는 (10%) 옵션이 더 있었으면 좋겠다.
- 느낀점
위의 동영상은 부동산 담보대출(아파트대출 및 주택담보대출)을 받기위해 참고할만한 내용을..
제가 직접정리해 만들어 본겁니다.
부동산담보대출의 종류에도 다양한 것들이 있지만, (아파트담보대출, 주택담보대출, 토지담보대출, PF, 브릿지론, 경락자금대출, 전세자금 대출, 나대지, 상가, 건축물 담보대출 등)
특히 자신이 살고있는 집을 담보로 대출을 받아야 하는 경우,
제1금융권의 상품으로 해결하는것이 Best of Best 입니다.
문제는 은행마다 천편일률적일것 같지만,
사이트를 뒤지고 다니다 보면..
또는 영업점 방문을 틈틈히 하다보면..
특화된 상품들이 툭툭~눈에 보이게 되는데..
그것이 나와 관련된...담보대출의 내용이라면..당연히 세세히 뜯어봐야 합니다.
특히나, 아파트 담보대출 및 주택담보대출에서
남들 다 하게되는..이 변동금리조건이란 것이..
숨어있는 복병이라는 것은..
CD금리 상승으로 한번정도 속앓이를 해 보신 분들이라면..?
당연지사 맘속에 맺혀 있으실텐데,,,^^;
하나은행에서 출시된 하나333모기지론 담보대출 상품은..
그분들을 위한, 딱 좋은 처방약 노릇을 해드릴수 있는 괜찮은 상품으로 판단됩니다.
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