개인회생을 신청하고자 하는 분들가운데
자신의 부동산 또는 집을 어떤식으로 처리해야 하는지
이와 관련된 질문들이 많습니다.
법무법인 여해에서
이와 관련된 내용들 가운데
가장 빈번한 질문 두가지를 정리하여 아래 소개합니다.
제 명의의 부동산에 근저당권이나 세입자가 있는경우, 그 근저당권자의 채권이나 우선변제권 있는 세입자의 보증금 반환채권은 어떻게 처리되는지?
개인회생에서(파산에서도 동일함)
채무자의 재산상에 설정된 유치권, 질권, 저당권 또는 전세권 등의 담보물권을 별제권이라고 하고,
이러한 별제권이 있는 개인회생 채권자는
개인회생절차에 의하지 아니하고 별제권(즉 담보권)을 행사하여
자신의 채권의 만족을 얻을 수 있으며,
그러한 별제권의 행사에 의하여 변제 받을 수 없는 채권액에 관해서만
개인회생채권자로서 권리를 행사할 수 있습니다.
주택임대차(또는 상가임대차)의 경우
확정일자와 전입신고(상가의 경우 사업자등록)를 갖추거나
또는
주택임대차보호법(또는 상가건물임대차보호법)이 정한 소액보증금 중 일정액이 보호되는 경우의 보증금채권은
담보권과 같이 우선변제권이 인정되므로
별제권에 준하는 채권으로 처리됩니다.
구체적으로는,
근저당권의 채권최고액과 우선변제권 있는 임차인의 보증금은
별제권부 채권 및 이에 준하는 채권으로서
개인회생절차에 의한 변제의 대상으로 삼지 아니하나(개인회생절차에 의하지 않고 재산을 처분하는 등 어떤 식으로든 변제해야 한다는 취지이며 면책된다는 의미는 아닙니다.),
근저당권부 채권이나 우선변제권 있는 보증금 액수가 부동산 시가의 70%를 상회하여
그 부동산으로 모두 변제할 수 없을 것으로 판단되는 경우,
부족되는 부분은 이를 개인회생채권으로 보아 변제대상으로 삼되,
미확정채권으로 분류하여 변제할 금액을 유보하는 방식으로 변제계획안을 작성하게 됩니다.
제 명의로 부동산(또는 주택)이 있는데 개인회생을 신청하면 이 부동산(또는 집)을 팔아야 하나요?
통합도산법은
변제계획 인가요건으로서
청산가치 보장원칙을 제시하고 있습니다.
청산가치란
개인회생채권자가 갖고 있는 채권에 대하여
파산절차에서 배당받을 수 있는 가치를 말하며(총액기준으로 볼때 보통 채무자의 재산 합계액을 의미함),
개인회생에서는 이러한 청산가치를 보장하여
이를 상회하는 내용으로 변제계획안이 작성되어야 한다는 원칙을 가지고 있는데
이를 청산가치 보장원칙이라고 합니다.
청산가치를 보장하는지 여부를 판단하기 위해서는
신청인이 변제계획의 수행을 통해
변제할 금원이 현재 재산 합계액을 초과하는지 비교하여 판단해야 하는데,
신청인이 변제계획을 통한 총변제 예정액은
명목상의 합계액에 불과하고
중간이자를 감안하지 않은 금액이므로
단순히 명목상의 총변제예정액과 재산합계액을 비교해서는 안되며,
중간이자를 공제한 총변제예정액의 현재가치와 재산합계액을 비교하여
전자가 후자를 상회해야 청산가치가 만족되었다고 할 수 있습니다.
현재 법원은 라이프니찌 계수로 중간이자를 계산하여 청산가지 보장여부를 판단하고 있습니다.
만일, 채무자에게
부동산이 있어
청산가치가 많아
총변제예정액의 현재가치가 재산합계액을 초과하지 못할 경우,
신청인은 청산가치를 만족시키는 기간을 변제기간으로 정하여
변제계획안을 작성하여야 하고,
청산가치를 만족시키는 기간이 8년을 초과하는 경우
청산가치 만족을 위해 가용소득을 통한 변제 이외에 부동산을 처분하여 변제를 해야 합니다.
처분할 재산액은
청산가치에서 총변제예정액의 현재가치를 공제한 액수이며,
처분기간이 1년 이내인 경우 이에 1.3배,
처분기간이 2년 이내인 경우 이에 1.5배를 곱한 금액이
실제 변제투입예정액이 됩니다.
그러나 채무자에게 부동산이 있다 하더라도
근저당권이 설정되어 있거나
우선권 있는 세입자가 있는 경우가 대부분일 것이며,
이러한 경우 청산가치는
부동산의 시가에서 근저당권의 채권최고액이나 우선권 있는 보증금을 공제한 액수로 판단하고,
만일 부동산의 청산가치가 적은 경우
일반적으로 가용소득에 의한 변제만으로 청산가치를 만족시킬 수 있으므로
부동산을 처분할 필요는 없을 것입니다.
결론적으로,
근저당권 등으로 인해 채무자 부동산의 실제가치가 과소하다면
일반적으로 청산가치를 만족하게 되므로 부동산을 처분할 필요는 없을 것이나,
부동산의 실제가치가 많아 5년의 변제기간 동안 가용소득을 통한 총 변제예정액의 현재가치가
채무자의 재산 합계액을 초과하지 못한다면
그 부족분 만큼 부동산을 처분하여 변제해야 할 필요성이 있습니다.
구체적으로 재산처분을 통한 변제 여부를 판단하기 위해서는
시가, 근저당권 채권최고액, 임차보증금채권액, 총 변제예정액의 현재가치를 계산해 보아야 합니다.
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