저도 현재 사업을 하고 있는 1인입니다.
30대 무렵,
개인회사, 1인 법인, 주식회사 등등으로 커가면서,
벼라별 형태의 사업을 진행했었던 나름의 소중한 경험치들이 있습니다.
사업이란게,
잘 될 때도, 안될 때도 있는데,
특히나, 캐쉬가 잘 풀릴때가 있는가 하면,
아 정말,
숨이 막힐 정도로,
징그럽게 캐쉬가 안돌아서
운영자금에 허덕이는 경우 역시 자주 맞닥뜨리게 됩니다.
최근 서울의 양평동,문래동 등과
수도권은 안양, 성남, 부천, 김포, 광명 등에서도 분양이 한창인데에는..다 그만한 이유가 있는 법이지요~
아래, 현장방문이후 생각이 들었던 내용들과,
포탈의 몇몇 자료들을 조사해서, 장점/주의할점 등을..추려내어 정리해보니,
아파트형공장인 SK 광명테크노파크의 장점/투자주의사항 등이...다음과 같이 정리가 되네요.
- 70% 분양완료
- 최첨단 시설
- 믿을수 있는 SK건설이 시공사와 시행사를 동시수행
- 친환경적인 근무 여건
- 취득세, 등록세 100% 면제
- 재산세 5년간 50% 감면 등의 다양한 세재상 혜택
- 정책자금으로 저리융자등의 금융상 혜택
- 일반공장의 열악한 운영환경 대비 뛰어난 효율성이 제공
- 아파트형 공장 상가의 규모가 매머드급
- 입주율에 따라 상주인구나 유동인구가 외형매출에 영향을 끼침
- 동일건물내라 할지라도, 점포 위치에따라 수익성이 달라질 수 있음
- 도시 근접성 체크필수 - 대체적으로 도심 근접성에따라 입주율에 영향을 미치는것이 일반적임
- 다양한 입주업종에 영향을 미칠수 있음
- 상주인구 및 유동인구가 유입에 영향을 미치는 주변 여건확인 필수
- 인근 상권의 분포현황을 반드시 체크할 필요가 있음
- 타 지역 아파트형 공장내 상가상황을 사전에 파악
- 아파트형 공장내 상가는 건물내 입주자들이 주 이용고객이고 주변유동인구는 보너스 개념
- 외부 유동인구가 고객이될 확률은 상대적으로 낮지만, 상가가 별로 없는 길건너 아파트 단지라면? 이야기는 달라짐
- 쇼핑몰내 상가들이 쇼핑몰 입점 여부와 고객 유동성에 따라 성패가 좌우되는 것처럼, 인기 지역에 위치한 아파트형 공장내 상가 선택이 최고
- 상가전문가들은 지하나 2층 상가의 경우 간판을 못 달거나 위치가 너무 후미져 사람들이 잘 찾지 않을 수 있으므로, 실제현장 사전방문확인하여 사각지대 및 조망권확인 필수
- 아파트형 공장 내 상가에 투자 시 분양률, 유사업종분석, 상가위치, 고분양가 등을 꼼꼼히 체크
- 아파트형 공장은 분양의 대상이 한정되지만 상가는 대상이 불특정 다수이므로 상가투자자는 상층부 업무시설에 입주하는 기업들에게 주는 세재, 금융 지원등의 혜택이 없다는 점을 기억
- 주 5일근무제의 적용 사업체가 많은 만큼 주말과 휴일은 건물내 상주 인원이 빠져나가 텅 빈 경우에 대비하여 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택 중요
- 건물 유사 업종의 입점을 막는 조항이 있는지 투자할때 꼭 체크
- SK 광명테크노파크 (아파트형 공장) 분양사 팀장이 줄 수 있는 특전은? (머니야 블로그 방문자에 한정함~!!)
대략..
SK광명테크노파크 아파트형공장(지식산업센터)에 대한
정보를 나름 정리해 봤습니다.
어느 부동산이건 투자를 할 경우..
현장실사는 필수죠.
아무리 구글맵이나, 로드뷰가 좋더 하더라도..
실제 내 눈으로 Look & Feel 해야 하는것은.... 가장 중요한 요건이 아닐 수 없습니다.
투자를 생각하시거나, 입주를 생각하시는 분들은
1차 현장으로 직접 방문하셔서, 공사진척도, 인근상권을 꼭 체크해 보시기 강력권해드립니다.
그러고 난 뒤...아...이거 나쁘지 않겠다? 싶은 생각이 든다면..
그때는 구로에 위치한 아래 홍보관으로 가셔서..보다 상세한 내용을 브리핑 받으세요.
[아파트형 공장 SK 광명테크노파크 홍보관위치]
제가 홍보관에 들려 대략 훑어본 외형들은 아래 동영상에 담아 두었습니다.
분양관 동영상의 추가적 모습은 아래 더보기를 참조하세여~^^
위의 동영상은 걍 참조만 하시고..
필요하심 직접 가서 상담받으시는게 가장 좋습니다.
그럴때마다 인터넷 밤새 뒤지고 뒤져서,
중소기업 운전자금, 어디 좋은 조건으로 해주는데 없나? 궁금하여,
샅샅이 뒤지는 일들도 기억 납니다.
기금에서 잘해준다기에, 신보,기보 등등 체크해서 방문이라도 하면,
이건 뭐, 내가 그진가? 싶을정도의 푸대접.
여기저기 현금융통을 위해 이리저리 뛰어다녔던 안좋은 추억들,
아쉬운 소리 엄청 하던 그 시절이
지금도 악몽(?) 처럼 떠오릅니다.
So, 오늘은
중소기업 운영자금 대출은 물론이고
기업금융 현금흐름 개선에 도움이 될 수 있는
정책자금 활용방법에 대하여
심지어 듣도 보도 못한 정책자금들에 까지 접근가능한
빠삭하게 그 정보들을 쥐고 앉아서 파악할 수 있는,
그런 회사와
그 회사의 전문가 분을 소개해 드릴려 합니다.
기업금융 개선, 중소기업 시절자금, 운전자금은
중소기업의 현금흐름을 효과적으로 개선하는 것인데
이는
기업의 경쟁력과 수익성을 높이기 위해서 무조건 필수입니다.
기업매출 10억 20억 늘리거나
혹은 인건비를 줄이고 원가를 절감하는 노력도 중하지만
초 저금리 정책자금을 융통하거나,
기존에 사용중인 시설자금 및 운전자금 금리를
다만 몇프로인 1~2%를 낮춤으로써
이자로 빠져나가는 금융비용을 아끼는 것이
훨씬 더 즉각적이고 효율적 측면에서 고효율 효과를 가져옵니다.
문제는 이와같은 정책자금 지원책들은
정부에서 아무리 많은 자금을 지원+홍보해도
이것을 아는 몇몇 회사들만이
그것을 제대로 사용/이용하고 있는 것이 현실입니다.
대략 30%이하의 기업이
정부지원 정책자금을 이용해본 경험이 있다고 하니
결론적으로,
나머지 70% 이상의 중소,모르는 기업들은
여전히 공장 담보나 기타 담보물을 가지고
주 거래은행과 시중은행을 찾아다니면서
5-6%대의 모기지론을 가지고 줄다리기 해야하는
그런 상황으로 볼 수 있는겁니다.
제가,
최근의 이곳 고려경영연구소의 상담사례를 한번 들어봤더니,
기존의 담보물로는 이미 꽉 차버린 한도 때문에
추가자금 조달이 완전 불가능한 기업이 있었는데,
전문적인 기업 재무컨설팅을 통해
기존의 모기지를 초저금리로 전환하는데 성공하여,
운전자금 용도로 3억원의 추가자금을 더 확보할 수 있게되어,
회사 경쟁력에 나름의 큰 기여를 한 사례를 살핀적이 있습니다.
참고로 이곳 고려경영연구소는
금융감독원의 인가를 받은 공식 법인이고,
1금융 12개 시중은행(시중 60여개 지점) 및
보증기관의 저금리 자금과
기업에 필요한 각종 인증제도에 관해 전문적 상담을 진행하고 있습니다.
아래,
고려경영의 업무영역을 세분화해서 싹다 정리해 드립니다.
특히나 이곳의 상담은
별도의 수수료가 없으니, 더욱 부담이 없습니다.
기업여신: 제1금융권 은행 저금리 상품으로 대환 및 추가자금 확보
- 자금 종류 : 저금리 정책자금, 1금융권 은행 저금리 자금 활용한 최적화 설계
- 활용방안: 상환 유예(분할상환 도래한 시설자금을 상환 없는 1년 단위 연장 방식으로 대환)
- 저금리 대환 : 6%대 이상인 중소기업 평균 금리를 정책자금 및 가산금리를 최소화한 은행권 저금리 상품으로 대환
- 대상: 중소기업 사업체 (개인, 법인)
- 한도: 담보+사업자 부채 포함한 기업자산 가치의 최대 80% 까지 활용가능
- 금리: 5%~ (신용) , 4%~ (담보)
- 기업 인증제도 솔루션 – 이노비즈(제조),메인비즈(도매),벤처기업,기업부설연구소,정부자금 금융혜택(가산점 우대를 통한 한도 증액 및 각종 세금 혜택) 조달청 입찰등의 판로개척 및 혜택 지원
연구소 및 인증서 활동
- 종류 : 이노비즈, 벤처기업, 부품소재 전문기업, ISO, 연구소 활동
- 활용방안 : 각종 세재 혜택, 정책자금 활용방안 연구, 보증료 할인 업무
12조원 한국은행 저금리 정책자금 활용
- 자금종류 : 정책협약 자금, 시.도자금, 중소기업진흥공단 자금, 기관 지원자금 등
- 활용방안 : 기업여신 중 높은 금리의 자금을 저금리 정책자금으로 대환하고, 기업 성격에 맞는 정책자금 관련 저금리 자금을 제공받아 효과적 기업자금 운영 및 금융비용 절감
- 협약자금 : 시중 1금융권 은행과 협약하여 기업에 필요한 자금을 운영할 수 있도록 지원
- 특징: 기업 성격에 맞는 배정을 통한 자금 공급, 창업 자금 지원, 신성장 동력산업 관련 자금 및 B2B구매자금 등
- 상품성격: 한도 및 금리: 5천~50억(70억 까지 가능), 금리 연2% 초반부터 가능(매출,신용에 따라 차등)
구매자금 및 매출채권 담보
- 구매자금(B2B) : 현금 유동성이 악화된 기업의 구매 자금을 확보하기 위해, 추가자금 지원 활용
- 매출채권 담보: 구매기업의 결제가 늦어짐에 따라,현금 유동성이 악화된 판매기업들에 대하여, 매출채권을 보험화하여 리스크에 대비하고, 이를 즉시 현금 활용함으로써, 현금 유동성 확보한 자금
고려경영 연구소 정책자금 지원받는 방법 제대로 알려주실 수 있는 베테랑 상담사 추천
이상에서
고려경영 연구소 상세 업무들을 정리해 봤습니다.
아는 사람이
먼저 떠간다~!
먼저 떠가는 사람이
임자다.
위의 말은 딱 정책자금을 두고 하는 말입니다.
남들이 이 돈 떠갈때
난 도대체 뭘 한거지?
이런 자괴감은 이제 끝~입니다.
중소기업을 위한
정책자금 활용방법, 중소기업 운전자금 조달 및 사업자대출 솔루션에 대해서
더 궁금하신 것이 있다면?
아래 소개해 드리는 고려경영연구소 베테랑 상담사분을 적극 활용하셔서,
운영 및 시설자금과 더불어
기업 성장을 위해 꼭 필요한 각종 솔루션들,
잘 받아가셨으면 좋겠습니다!
|
㈜고려경영연구소(KAC) |
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(종류별 대박 포스트, 론 비교 App, 금리비교 전문가, 회생,파산 변호사, 머니야 인터뷰 등등)
- 공장 입지를 선정하여 직접 건축(신축) 하는 방법 - 창업자 본인이 창업기간에 어느정도 여유가 있고, 자금조달 능력이 양호한 경우, 창업업종에 대한 특색을 파악하고난 이후, 계획된 공장용 부지를 분양 받거나, 자유입지에서 공장을 신축 하는 형태입니다.
- 기존 공장을 매입하는 방법(경매물건 구입 포함) - 창업업종의 특성상 창업기간이 짧아야 하는대신, 자금조달 능력이 있는 경우에는 사업규모에 적절한 기존공장을 매입하는 것이 좋습니다. 공장을 매입하는 방법으로, 일간경제신문이나 부동산 전문지 등에 게재되는 공장의 매각정보를 이용하거나, 공장입지로 적합한 지역의 부동산업소에 의뢰하여 공장을 매입하는 방법이 있습니다. 이보다 더 적극적으로, 매입비용을 줄이기 위해서는 법원이나 성업공사의 경매에 직접 참여함으로써, 공장을 확보할 수도 있습니만, 경매를 통해 공장을 확보할 경우에는 경매절차 및 공장관련법에 대한 왠만큼의 법률 지식이 필요할것입니다. 공장매입시 특히 주의할 사항은 다음과 같습니다.
<1> 기존공장 소유자의 매각사유를 정확히 파악하여 소유권 관련 사항 및 하자유무를 확인합니다. 매입하려는 공장의 지상권자와 소유자의 일치여부, 임차권자와의 관계, 저당권 또는 담보제공 여부, 법원이나 성업공사 등에서 경매절차 진행여부 등에 대해 자세히 검토합니다. 또한, 기존공장의 용도를 확인하여 창업업종을 생산하는데 있어서 제한/전환/ 규제 사항은 없는지 확인해야합니다.
<2> 창업계획승인을 받아 설립된 공장이나 농공단지는 관련법에 의해, 처분상의 제한이 따르므로 매매계약 이전에 관공서에 확인합니다.
<3> 공장이 개인소유인지, 법인소유인지 확인하고, 실소유 주체와 계약을 하세요. 대리인, 중간브로커와 거래하면 분명 고생하거나 사기당하기 십상입니다.
<4> 매매계약서는 정확하게 작성하세요. 특히, 조건작성시 주의를 기울이세요. - 기존 공장을 임차하는 방법 - 생산활동에 신속한 착수를 위해서는 공장을 임차하는 방법이 신축에 비하여 훨씬 유리합니다. 특히 초기 창업 자금의 부담을 줄이것은 매우 중요합니다 . 임대공장에 입주할 경우, 계획입지 내에서는 공장임대 허용범위 한에서 기존 공장을 합법적으로 임대할 수 있습니다. 자유입지에서는 기존공장의 사용용도, 임차조건, 행정 규제 사항등을 꼼꼼 확인하여, 실공장 소유자와 임차계약을 체결하면 되는데, 법적으로 제한받는 사항이 있는지 여부를 체크하는것이 중요합니다.
- 아파트형 공장을 분양 받거나 임대 아파트형 공장에 입주 - 광명테크노파크와 같은, 아파트형공장의 경우, 공장설립 및 공업배치에 관련된 법률 제29조에 근거하는, 입지지원 사업중에 하나에 해당됩니다.(소규모 기업용) 아파트형 공장은 분양과 임대의 두가지 방식으로 입주업체를 모집하는데, 일반적으로 입주업체에 대해서는 분양가의 50-70% 범위내에서 장기저리의 정책자금이 지원되고, 세제감면의 혜택도 있습니다. 광명테크노파크도 예외가 아닌데, 공장이 집단화되므로, 공동회의실, 동식당, 체육시설, 여러가지 부대 제반 시설 등을 갖추게되어, 마치 아파트가 살기좋은 거주형태인것과 마찬가지로 편리하고 쾌적한 공장운영이 가능합니다.
특히, 위에서 설명드린 마지막 4번째 항목은
SK광명테크노파크에 대한 초이스와 밀접한 내용인데,
정책자금 지원과 세제감면은 메리트가 아닐수 없습니다.
위와같이...
공장을 확보하는 방법론을 어떻게 선택하느냐에 따라 나름의 장단점이 차이가 있으므로,
공장확보 방법을 우선적으로 신중히 검토하여
본인의 여건에 맞는 공장을 확보하여야 합니다.
특히,
초기 투자비를 절감하기 위해서라도, 공장확보에 과도한 투자는 피하는 것이 도움됩니다.
- 아파트형공장에 투자 (임대수익 및 전매수익)하려는 투자자 관점에서, 주의깊게 살펴보아야 할 점
이번 절에서는 광명테크노파크와 같은 아파트형공장을 대상으로
투자수익(임대수익, 전매수익, 상가수익 등)을 기대하는 투자자의 입장과 관점에서,
아파트형공장이 여타 부동산 상가들과 비교하여 메리트가 있는 이유와
이같은 메리트 이외에,, 별도로 특히 조심해야 할 점(주의사항)에 대해
아래 몇가지 정리해 봤습니다.
- 아파트형공장내, 상가 투자의 일반적인 장점
상가의 경우,,
개발호재가 풍부한 지역이나 역세권 예정지를 중심으로 잘되는 상가가 있는가 하면..
그와는 반대로 고전을 면지 못하는 상가 또한 많습니다.
상가시장에서도 최근 틈새상품으로 주목을 받는 상가유형이 있는데
그유형가운데 한가지가 아파트형 공장내 상가입니다~
즉, 아파트형공장내 상가투자의 일반적인 장점은 아래와 같습니다~!
- 아파트형공장 내 상가는 상주인구가 풍부
- 이로인한 안정적인 수익을 보장
- 단지내 독점 업종으로 운영되는 경우가 많음
- 일반 상가보다 수익률이 높음
이와같은 장점이 일반상과와는 확연하게 차별화되는,
리스크를 낮추는 주요 장점에 해당됩니다.
- 아파트형 공장내 상가투자의 장점과 실수요자(공장업체)에게 인기있는 이유 및 주의사항
아파트형공장은 업무 공간 이외에도
연면적대비 10%~20% 정도 규모의
휴게실 및 구내식당, 상가 등의 근린시설 및 지원시설을 갖추도록 되어있습니다.
일반적으로 아파트형공장내 상가가 차지하는 비율은 전체의 10% 미만인데..
병의원(치과),편의점,문구점,구내식당,은행,일반중식당,분식집,전문식당,클리닉센터,당구장 등등..
(개인적으로 당구장은 따봉이 아닐까요? 으으.. 공장에서 점심시간에..짜장면과 더불어 한판 경기...ㅠㅠ)
이같은 상가들은 공장 내 입주민을 고정적인 수요로 확보하고 있음은 물론이고..
외부로 부터 유입되는 인구는 덤이겠지요.
광명테크노파크 현장방문을 해보시면 바로 아시겠지만..(위 동영상 참조)
길건너 아파트단지들이 밀집되어 있으니...딱 이에 해당됩니다.
여러가지 잇점들이 있겠지만...
투자자가 되었건... 실입주수요자가 되었건 간에..
가장 중요한 핵심은?
아파트형 공장의 현재 분양 실적을 파악하는 것인데
출퇴근이 용이한 역세권/교통교차지점/택지개발지구 인근을 중심으로 인기가 높은것은 기본이고..
광명테크노파크의 경우, 현시점(2010년 5월중순 기준) 70%의 분양율을 자랑하고 있으므로,
잔여물건 30%에 대해, 알짜백이들이 아직까지도 포함되어 있다는 점에서..
양자 모두(투자자 및 실수요자)에게 주목할 만한 가치가 됩니다.
